【連網】（記 者 梁洪勝） “小區電梯里被人裝了廣告框做廣告，這些收益為何沒有公示？”11月16日，海州區通灌路一小區居民向本報反映，物業私自將小區樓棟里的電梯轎廂租給廣告公司，讓居民產生質疑。居民樓電梯做廣告、小區內設電子屏播廣告、小區公共設施被出租……近期，針對居民關注的“小區公共收益”存在的亂象以及如何管理使用等問題，記者走訪了市區多家小區物業，并咨詢了市住房部門和專家律師。
小區亂象
廣告進電梯 設電子屏播廣告
公共設施對外租賃
王先生家住市區通灌路一小區，近日出差回家乘坐電梯時，他發現電梯里被安裝了廣告框。“我轉了十幾棟樓，發現電梯里面都有這種廣告框，里面的廣告有飯店的、裝修公司的、各種娛樂場所的，而且隔幾天就會更新。”王先生說。記者隨后來到該小區，小區物業一位值班人員說，這些電梯內的廣告是廣告公司貼的，但經過小區物業同意，“廣告收入會補貼小區內相關設施維修費用。”但小區居民李先生告訴記者，物業收取的這些“廣告收入”和使用情況并未及時向小區居民公示。
16日，記者來到市區人民路一小區，據業主韓先生介紹，近些年，小區內部分公共設施被物業用來出租，“一些公共用房被物業租給私人開店，具體租金是多少，怎么用的，我們業主都不知道，也沒見公開過！”
在記者走訪的7個小區中，絕大多數存在廣告進電梯、設電子屏播放廣告等情況，其中部分小區公共設施出現了對外租賃現象。
業主質疑
“公共收益”不公開
侵犯業主權益
據家住海連路一小區的居民朱先生介紹，正規的廣告進入小區電梯或者在小區設的電子屏上播放廣告，都是要經過小區物業同意的。小區公共用房或場地如籃球場、游泳池等健身場所如果對外出租，所得收入都屬于小區的公共收益。但大部分業主對于這些收益不是很清楚。
采訪中，在一些入住時間較長的小區內，業主對小區的公共收益并不關心。而一些新建小區業主維權意識高，會質疑“小區公共收益”具體有多少？錢被誰收走？又花到了哪里？“公共收益屬于廣大業主所有，物業私自使用，應該是侵犯了小區業主的權益！”小區業主李先生氣憤地說。
常見公共收益
電梯廣告、公共區域停車位等收益
常見的小區“公共收益”有哪些？記者就此問題聯系了江蘇海郡律師事務所主任律師戴高明。據他介紹，根據《物權法》規定，小區的公共收益是指在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，利用共用部位、共用設施設備進行經營性活動取得的收益。常見的小區公共收益包括：公共區域的廣告收益，例如電梯廣告、戶外廣告；公共區域的停車位收益；公共區域內租賃的攤位收益；利用公共區域如活動場地經營的收益。
戴高明介紹，利用小區公共區域或設施設備進行經營性活動取得收益較多的小區，一般由業委會和物業服務企業在委托服務合同中予以明確。據他介紹，在有業主委員會的小區里，業主可到業主委員會或業委會委托管理的物業公司查詢公共收益的來源和使用情況。而無業主委員會的小區，公共收益多數由前期物業公司代管，小區業主委員會成立后，物業將向業主委員會移交收益部分。
住房部門
物業應公示“公共收益”相關情況
半年一次
針對小區公共收益管理問題，11月16日，記者聯系了市住房保障和房產管理局物業管理處一位工作人員。據他介紹，截至2015年上半年，全市小區總數有791個，有物業服務的小區有487個。
該工作人員介紹，根據《連云港市物業服務收費管理實施辦法》第三十七條規定，物業服務企業應當在小區內顯著位置設置公示欄，每半年將物業公共服務費和經營設施收益收支情況進行公示。
律師
可通過業委會投訴至街道和社區 或起訴至法院
戴律師介紹，公共收益這一隱藏在小區物業管理中的“灰色地帶”，費用大多保管在物業公司手中，業主很難收回。而且，多數小區都不能做到公共收益賬目公開，特別是在未成立業委會的小區，公共收益完全由物業公司掌管。“按規定物業公司每年要公布賬目，但真正有多少做到了？就算公布了，如果沒有業委會的有效監督，還是一筆糊涂賬。”
戴律師表示，要解決小區公共收益管理使用等一系列問題，小區業主應盡快成立業主委員會，通過執行業主大會的決議，對小區公共收益進行監督和管理。如果小區有業委會，可通過業委會出面要求物業公布小區公共收益，有盈余則需返還業主；如果小區未成立業委會，業主可聯合申請仲裁或提起訴訟，獲取分紅。“物業公司管理資質水平參差不齊，如果拒不公示，業主可向轄區街道辦和社區居委會投訴，并向行業主管部門反映，也可向法院起訴。”
