【連網】（胡笳 韓茜 顧愛松）國家房地產相關新政頻頻發出，港城房地產市場變化也不小。除了對于房價的預期上漲，一些有關營業稅改增值稅后稅負上漲的傳言，也讓部分市民著急辦理房產過戶。
不過，筆者從市國稅局了解到，日前，“營改增”實施操作細則已經明確。港城居民二手房稅負的計算方式確實發生了細微變化，但整體稅負不是上升而是在下降，市民無需因此而著急交易。
房地產交易大廳迎來買賣潮
昨日9時，筆者在房地產交易大廳看到，雖然剛剛上班，前來辦理房地產交易的市民已經排起了長隊，不少市民甚至是前一天就已取號，但因為一直沒有排到而不得不次日繼續排隊。
“最近一段時間，辦理交易的市民明顯增加。”房地產交易大廳工作人員告訴筆者，自3月1日新大廳搬遷至老行政審批中心一樓，1個月以來，市區（不含贛榆區）二手房共成交1371戶，較去年同期增長87%，成交面積12.5萬平方米，成交金額6.5億元；商品房登記發證1832件，同比增長74%；抵押權登記4432件，同比增長78%。
“數字激增，一方面與新大廳更為合理的集中性辦公有關，另一面也是市場交易在近期呈現出了明顯活躍態勢。”房地產交易大廳工作人員表示。
市民擔憂稅負變化著急賣房
自從聽說“營改增”即將在5月1日推廣至房地產乃至二手房市場后，市民郭振坤就有些坐不住了，聯系中介打算賣房。“我手上有兩套房，一套9月交房，另一套則是2000年前的單位福利房，當時購房價格不到3萬元，而如今這套房的市面價格則在58萬元左右。如果按照3月‘雙減’新政，我家房子已經滿了2年，是不用交營業稅的。但朋友跟我說，如果‘營改增’之后，二手房繳稅就要按照買賣差價計算，稅率達到11%。這樣算下來，我家就需要繳納6.06萬元的稅，我能不著急嗎？”郭振坤說，他就按照中介的說法，將自己的老房子掛出來，并委托中介幫自己租套過渡房。
筆者以購房者身份咨詢二手房中介，但是很多中介表示新政尚未實施，還不清楚，并建議筆者盡早做決定，以免政策發生變化。“前段時間打來電話咨詢‘營改增’后二手房繳稅政策的客戶確實不少，有的客戶甚至因為著急搶在5月前賣房，寧愿降價成交。”天豪房地產中介經理王靜波表示。
港城二手房稅負政策已明確
就此情況，筆者咨詢了市國稅局貨物勞務處負責人。“目前，財政部、國家稅務總局下發的‘營改增’實施方案已經明確，5月1日起，‘營改增’之后，二手房稅負整體保持不變，少數納稅人稅負甚至會出現小幅下降。”該負責人表示。
據他介紹，營業稅改征增值稅后，我市不同于北上廣深地區，二手房增值稅執行的規定是“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”而對于2年以內的住房出售，稅負較營業稅略有下降。
“北上廣深等地區，對于2年以上住房實施區分征稅政策，其中非普通住宅按照差額5%進行征稅，普通住宅則免征增值稅。連云港不屬于上述地區，對于2年以上的住房不區分普通、非普通，均實行免征增值稅的規定。以市民郭先生為例，他的情況按照新政策因為年限達標依舊可以免征增值稅。”該負責人表示。
不滿兩年買賣稅負有所下降
“事實上，部分房主將不足2年的二手房銷售，或可因為‘營改增’而享受到稅惠。”市國稅局貨物勞務處負責人表示，雖然“營改增”后，稅率與以前營業稅稅率相同都是5%，但是由于增值稅屬于價外稅，而營業稅屬于價內稅，因此“營改增”后，在進行二手房交易時，二手房計算收入時將從房價中去除購房時的增值稅，按照房價凈值計算。
他舉個例子，假設某位市民將購買的住房在2年內出售，出售價格為100萬元。那么，根據現在的稅收政策，稅務部門將按照5%的營業稅率征收，那么他需要繳納營業稅（不考慮城建稅等其他附加稅）100×5%=5萬元。但“營改增”之后，這套相同價格的房子在2年內出售，將征收增值稅（不考慮城建稅等其他附加稅）100÷（1+5%）×5%=4.76萬元。
“這樣新政策和原政策相比，這位市民購房就能少繳2400元的稅，稅負顯然是下降了。”國稅局貨物勞務處負責人說，這次“營改增”政策的調整，對于二手房來說并沒有增加稅費，甚至變相降低了稅負，這將會對樓市上漲產生推波助瀾的作用。
