樓盤在售新房一年漲價不得超過3%！這個熱點城市“史上最強調控”出臺

【連網】  廣東樓市調控停不下來！

繼“老大哥”廣州4個月內兩次出臺樓市調控政策、兩次上調房貸利率后，東莞樓市調控也快步跟上。

4月29日，東莞市住建局等發布《關于進一步加強新建商品住房銷售價格指導的通知》，其中最受關注的當屬限制新房房價，規定新房備案價上調空間控制在5%以內，未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間，由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數)。

有網友評論說，這是“史上最強調控”，相當于在房地產市場空投了一顆核彈。

嚴控在售項目價格漲幅

東莞市住建局發布的《關于進一步加強新建商品住房銷售價格指導的通知》，從堅持目標導向加強房價調控、積極引導企業科學合理定價、從嚴控制在售項目價格漲幅、督促企業及時申請辦理預售、加強商品住房明碼標價監管五個方面出臺房地產調控政策。

值得關注的是，《通知》規定，經審核確認的新建商品住房申報價格，作為該項目在本年內申請辦理預(現)售批次的平均申報價格，開發企業可根據擬辦預(現)售樓棟的情況自行定價，但須以幢(棟)為單位申報銷售價格，同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%(地面建筑層數4層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過40%)，同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。

通知施行之日前已辦理過預(現)售的新建商品住房項目，后續批次住宅按以下辦法申報銷售價格：項目如按上述的定價原則計算的控制價格低于現價，可按現價執行，如按上述的定價原則計算的控制價格高于現價，則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。

未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間，由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數)。下調銷售價格的間隔時間維持半年不變，降幅不限。

此外，開發企業應嚴格執行商品房銷售明碼標價制度，實行明碼標價和“一房一價”，在取得預售許可證后10日內，一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。

此前曾被住建部約談

今年4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求切實提高政治站位，把思想和行動統一到黨中央、國務院決策部署上來，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

去年，東莞樓市多個指標均創新高。合富大數據顯示，2020年，東莞房地產市場供應套數為55321套，同比增長41%；成交量創過去4年最高，簽約套數為64720套，同比增長34%；房價創歷史最高，簽約均價為24227元/㎡，同比上漲20%。

樓市過熱，導致東莞密集出臺調控政策。2月27日，東莞市住建局等部門聯合發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知(東建〔2021〕6號)》，堵住假離婚等政策漏洞，社保繳納年限、首付比例均提高。

去年7月，東莞11個部門曾聯合發布“史上最嚴”樓市調控政策，規定非東莞戶籍居民家庭在東莞購買第一套商品住房的，須提供2年內連續1年以上社保證明；購買第二套商品住房的，須提供3年內連續2年以上社保證明，暫停向其銷售第三套商品住房。此外，在東莞購買的商品住房，須取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓。

有助于抑制房企無序漲價

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，此次政策提出了幾條控制房價的新舉措，是后續各地政府、房企營銷部門和購房者需要積極關注的：

一是控制單價相差幅度。此次政策明確，同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%，同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。換而言之，橫向看，小區不同樓盤之間的均價差異不能超過10%。縱向看，一個樓盤的最貴戶型和最便宜戶型價格不能超過25%。此類規定，有助于規范不同樓棟和不同樓層的定價，也減少了一些虛高價格項目的出現。

二是控制新批次的漲幅。此次政策明確，相關項目如按既有的定價原則計算的控制價格高于現價，則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。類似規定也是為了限制新批次項目隨意漲價的做法。根據此類規定，第二批項目價格漲幅最多是第一批基礎上的5%，這樣有助于抑制房企隨意申報價格、無序上漲的做法。

三是減少漲價頻率。此次政策明確，未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間，由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數)。從此類規定可以看出，對于部分項目后續要調價的情形，必須等待一年時間才可以，且有漲幅的控制。這樣可以抑制房企頻頻申請調價的沖動，類似頻率減少也使得調價的空間減少，進而倒逼房企主動按既有價格銷售。

保利投顧研究院表示，展望后市，一線城市從市場端和資金端監管密集發聲，且調控逐步蔓延至二三線城市，未來局部市場過熱或被平抑。同時，隨傳統銷售旺季到來，二季度供應增加，將帶動市場需求恢復較慢的二線及三四線市場逐步改善。

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